El comercio electrónico en América Latina ha dejado de ser una promesa para convertirse en la columna vertebral de la economía minorista regional. Lo que comenzó como una respuesta de emergencia durante la pandemia se ha consolidado en 2024 y 2025 como un hábito de consumo estructural. Sin embargo, este crecimiento exponencial ha chocado contra una barrera física inevitable: la falta de espacio.
En los últimos años, ¿Cuánto creció el e-commerce en México? se ha convertido en una de las preguntas clave para entender la transformación del mercado comercial en el país. El sector ha registrado incrementos de doble dígito impulsados por la adopción masiva de compras digitales, la expansión de métodos de pago electrónicos y la mejora en la infraestructura logística. Este crecimiento no solo refleja un mayor volumen de transacciones, sino también una profesionalización acelerada del ecosistema, donde retailers, marcas y operadores de última milla han tenido que adaptarse para responder a una demanda cada vez más inmediata y competitiva. En conjunto, estas dinámicas consolidan a México como uno de los mercados de comercio electrónico más dinámicos de América Latina.
Mientras las ventas digitales crecen a doble dígito, la infraestructura necesaria para soportarlas —bodegas, centros de distribución y hubs de última milla— no está creciendo a la misma velocidad. En este escenario de alta demanda y oferta limitada, conceptos como el nearshoring y, más recientemente, el smartshoring, están redefiniendo el mapa logístico de la región. En medio de esta tormenta perfecta, la tecnología juega un papel fundamental para conectar la oferta con la demanda, donde plataformas especializadas como Spot2.mx emergen como piezas clave para destrabar el mercado.
El Motor del Crecimiento: Datos del E-commerce y Logística
Para entender la magnitud del desafío inmobiliario, primero debemos mirar los números del comercio. América Latina experimenta un crecimiento sostenido en e-commerce superior al 20% anual. Países como México y Colombia lideran la carga, con México reportando incrementos en ventas online cercanos al 23% en el último año.
Este volumen de ventas no ocurre en la nube; requiere espacio físico. Cada clic de compra activa una cadena logística que necesita metros cuadrados. Según datos recientes de CBRE México, al cierre de 2024 y principios de 2025, el sector logístico representó más del 50% de la actividad de arrendamiento industrial, seguido directamente por el e-commerce (27-31%).
El resultado es una presión sin precedentes sobre el inventario inmobiliario. La Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), el mercado de consumo más grande del país hispanohablante, ha visto sus tasas de vacancia industrial caer a mínimos históricos, oscilando entre el 1.5% y el 1.8%. En corredores clave como Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT), la disponibilidad es prácticamente nula, y en zonas de última milla como Iztapalapa, se han registrado periodos de vacancia del 0%.
El dato más revelador de esta «crisis de éxito» es el pre-arrendamiento: el 82% de las naves industriales en construcción ya tienen dueño antes de que se coloque el último ladrillo. Las empresas no están rentando lo que ven; están rentando planos para asegurar su supervivencia operativa en 2025.
De la Proximidad a la Inteligencia: Nearshoring vs. Smartshoring
Durante los últimos tres años, la palabra de moda ha sido nearshoring. La relocalización de cadenas de suministro desde Asia hacia México para estar cerca de Estados Unidos ha sido el gran impulsor de la inversión extranjera directa. Las empresas buscan reducir costos logísticos y tiempos de envío, aprovechando el T-MEC.
Sin embargo, el nearshoring por sí solo ya no es suficiente. Mover una fábrica de China a Monterrey resuelve el problema geográfico, pero no necesariamente el operativo. Aquí es donde entra el Smartshoring.
El smartshoring es la evolución tecnológica de la relocalización. No se trata solo de estar cerca (near), sino de estar conectado y ser eficiente (smart). Esta estrategia combina la ubicación geográfica estratégica con la integración de tecnología avanzada: inteligencia artificial para la predicción de demanda, automatización de almacenes, gemelos digitales (digital twins) y procesos de arrendamiento digitalizados.
Mientras que el nearshoring busca «tierra barata y cerca», el smartshoring busca «ecosistemas eficientes». Las empresas de e-commerce ya no buscan simplemente cuatro paredes y un techo; buscan naves industriales inteligentes, capaces de soportar automatización de alto nivel, con certificaciones de sostenibilidad (ESG) y ubicadas en corredores que permitan una logística de última milla optimizada.
El reto para México y Latam es que la infraestructura física está tardando en alcanzar la sofisticación que demanda el smartshoring. Y, más crítico aún, el proceso de encontrar y contratar estos espacios ha sido históricamente lento, burocrático y opaco.
El Eslabón Perdido: La Intermediación Digital
En un mercado donde la demanda de espacio (inquilinos) supera masivamente a la oferta (propietarios), la ineficiencia en la búsqueda y cierre de contratos puede costar millones. Tradicionalmente, el mercado inmobiliario comercial e industrial en México ha operado de manera fragmentada: letreros físicos de «Se Renta», carteras de brokers desconectadas y procesos legales que toman meses.
Esta fricción es el enemigo número uno del e-commerce, que requiere velocidad. Una empresa de logística que gana un contrato con Amazon o Mercado Libre necesita una bodega ayer, no en seis meses.
Es en este punto crítico donde destaca la propuesta de valor de Spot2.mx.
Spot2.mx: El Único «Marketplace» Especializado
A diferencia de los portales inmobiliarios generalistas —donde una nave industrial de 10,000 m² compite por atención con un departamento de dos recámaras en la Condesa—, Spot2.mx se ha posicionado como la única plataforma digital en México dedicada exclusivamente al sector comercial e industrial.
Su modelo de negocio ataca directamente la opacidad del mercado. Funciona como un intermediario digital B2B que centraliza la oferta dispersa y califica la demanda.
- Centralización de Inventario: Con más de 40 millones de metros cuadrados registrados en su plataforma, Spot2 digitaliza un inventario que antes vivía en hojas de cálculo de cientos de brokers independientes. Esto permite a las empresas de e-commerce tener visibilidad real de qué hay disponible en corredores saturados como Tijuana, Ciudad Juárez o el CTT en el Estado de México.
- Validación de Demanda: Spot2 recibe requerimientos de demanda diarios (cerca de 20,000 m² al día según entrevistas recientes a sus fundadores). Su tecnología no solo lista propiedades, sino que filtra y conecta. Utilizan algoritmos para asegurar que el «match» entre un propietario y un inquilino sea viable financieramente y operativamente antes de iniciar el papeleo.
- Velocidad de Cierre: En el mundo del smartshoring, la velocidad es el activo más valioso. Spot2 ha logrado reducir los tiempos de validación y cierre de contratos hasta seis veces en comparación con el proceso tradicional. Esto se logra mediante la digitalización de expedientes y procesos legales estandarizados, eliminando la burocracia que suele «matar» los tratos inmobiliarios.
El papel de Spot2 no es reemplazar al broker, sino empoderarlo. Al actuar como un «super-intermediario», permite que los brokers suban su inventario a una vitrina nacional y que los inquilinos (desde startups de última milla hasta gigantes logísticos) encuentren espacio sin recorrer la ciudad físicamente.
El Reto de la Última Milla y el Futuro
Hacia el cierre de 2025, la tendencia es clara: la necesidad de espacio se volverá más capilar. Ya no se trata solo de las macro-naves industriales en las afueras (Big Box), sino de los espacios «Last Mile» dentro de la mancha urbana.
El e-commerce exige entregas en menos de 24 horas. Esto obliga a convertir antiguos locales comerciales, estacionamientos en desuso o pequeñas bodegas industriales intraurbanas en centros de micro-fulfillment. Aquí, la capacidad de una plataforma como Spot2 para identificar y listar locales comerciales y bodegas pequeñas es vital para tejer la red de distribución urbana que el smartshoring requiere.
El boom del e-commerce en Latinoamérica ha detonado una carrera armamentista por el espacio. El suelo industrial y comercial se ha convertido en el nuevo oro. Sin embargo, en un entorno de vacancia cercana a cero y pre-arrendamientos masivos, la ventaja competitiva no la tiene solo quien posee la tierra, sino quien puede encontrarla y asegurarla más rápido.
México está en una posición privilegiada para capitalizar el nearshoring, pero para transicionar hacia un verdadero smartshoring, necesita modernizar no solo sus edificios, sino la forma en que se transaccionan. Herramientas como Spot2.mx demuestran que la innovación en Real Estate (PropTech) es tan crítica para la logística como lo son los camiones o los aviones.
Para las empresas que buscan crecer en la región, la lección es clara: la demanda existe y el cliente está listo para comprar. La única pregunta es si encontrarán el espacio físico para cumplir esa promesa a tiempo.