En la LUC: ¿El alquiler sin garantía y el desalojo “express”?

Los artículos de la LUC sobre este capítulo, han sido cuestionados con énfasis por quienes se oponen a los mismos. Estos artículos están contenidos en el capítulo nombrado: “Régimen de arrendamiento sin garantía”, que en resumen, instala un nuevo sistema de alquiler sin garantías,  con desalojos y lanzamientos más ágiles, en pocos días.

Dicho régimen parte de la base de un problema real (aunque relativo): la obtención de garantías por los arrendatarios es una dificultad importante en algunos sectores para acceder a una vivienda. Con ese fin, se propuso crear este nuevo marco jurídico para poder alquilar sin tener esas garantías. Este nuevo arreglo entre arrendador y arrendatario tiene como contracara que el mayor riesgo que asume el arrendador se compensa con la disminución de la protección para el inquilino, encontrando con eso un nuevo punto de injusto equilibrio.

Si bien “el régimen propuesto no viene a imponerse ni a suplantar el vigente en materia de arrendamientos, sino que es una nueva opción que se otorga a aquellos ciudadanos que no tienen garantías que ofrecer” (como dicen quienes defienden el nuevo sistema), fue una propuesta presentada sin fundamentos e hipótesis comprobables, y que, en definitiva, deja a este nuevo tipo de inquilinos en una posición de desigualdad y con menos derechos que otros inquilinos (hoy en día, estos últimos cuentan con contratos amparados por el Decreto Ley N° 14.219 o por el régimen de libre contratación).

Si vamos al detalle de la regulación para las situaciones de desalojos y lanzamientos, se mantienen las categorías de desalojo por vencimiento de plazo del contrato (en donde el inquilino puede ser un buen pagador) y desalojo por mal pagador (que es cuando el inquilino ha sido intimado y como no ha pago, ha caído en mora), pero se reducen significativamente los plazos de desalojo y lanzamiento. Por ejemplo, se pasa de un plazo de un año o seis meses en el desalojo de un buen pagador por vencimiento de plazo (Decreto Ley 14.219, o régimen de libre contratación), a un desalojo de 30 días: la LUC habilitó un plazo de un mes para desalojar a una persona que es buen pagador.

En suma, se reducen a la mitad los plazos de los procedimientos para las excepciones. Quizás lo más grave sea que la prórroga del lanzamiento por enfermedad o fuerza mayor, que hoy es de hasta 60 días y hasta 120 días —cuando habiten menores de 14 años, mujeres embarazadas o personas mayores de 70 años y cuando el lanzamiento tenga lugar en meses de invierno—, ahora, con la LUC, será de 7 o 5 días hábiles (ver arts. 431 y 440 de la LUC).

En total, con las notificaciones y procedimientos, el desalojo podría alcanzar unos dos meses para los buenos pagadores, aunque estén en situación delicada y en invierno, y sería de menos de treinta días para quien haya caído en mora. Durante el plazo de desalojo, el arrendatario buen pagador deberá continuar cumpliendo con el pago del  alquiler, de los consumos y tributos a su cargo; la mora en el cumplimiento de estas obligaciones lo convertirá en mal pagador.

Si bien el arrendar de esa manera no es obligatorio, y continúa vigente el sistema anterior, estos artículos de la LUC son una mala solución para abordar los problemas del acceso a la vivienda.

¿Qué hizo el Frente Amplio?

Si bien es cierto que aún hay mucho para hacer en relación al tema de la vivienda en general, y sobre los alquileres en particular, el Frente Amplio hizo muchas acciones para resolver el problema habitacional.

En relación a la garantía de alquiler, durante el segundo gobierno del Frente Amplio (Plan Quinquenal 2010-2014), estableció como lineamiento estratégico el desarrollo de una Política Nacional de Alquileres para Viviendas de Interés Social. Esto incluyó la garantía de alquiler de alcance nacional dirigidas a familias, hogares unipersonales y grupos de jóvenes, la garantía de alquiler con subsidio en convenio con otras instituciones del Estado dirigida a hogares que requieren una solución habitacional transitoria, por su condición socio-económica, de género o etaria, y el impulso a la inversión privada de vivienda para alquiler

En ese sentido se incrementó el Fondo de Garantía de Alquiler (que se concentró en los tres primeros quintiles de la población) y se realizó un convenio con la Contaduría General de la Nación y la Agencia Nacional de Vivienda como socios para la ejecución del programa propuesto, a nivel nacional, de manera de poner en condiciones de igualdad a la totalidad de los hogares respecto a las posibilidades que hasta entonces solo tenían los funcionarios públicos y básicamente los que residían en Montevideo.

La implementación del Plan Jóvenes en el año 2011 flexibilizó los criterios de acceso a la garantía en términos de depósito y monto máximo de alquiler para jóvenes entre 18 y 29 años, así como estableció un sistema de becas, convenios con Ministerio de Relaciones Exteriores y con el INAU —cada uno en sus respectivas competencias—, así como un convenio con INMUJERES, donde se aplica el subsidio de alquiler como alternativa transitoria para mujeres que se encuentran en un proceso de salida de situaciones de violencia doméstica y de género.

Se dio un impulso de la inversión privada en viviendas destinadas a alquiler, con la ley Nº 18.795 del 17 de agosto de 2011, que establece mayores beneficios fiscales a quienes construyan viviendas con ese objetivo.

Los artículos 426 a 459 de la LUC, entonces, hablan del nuevo sistema de arrendamientos, los trámites de desalojos y los plazos, las inspecciones oculares y sobre quiénes serán competentes para entender en los procesos de desalojo, lanzamientos de inmuebles y juicios ejecutivos por cobro de arriendos que tengan por objeto cuestiones referidas en esta ley.

Nota:

Sobre la experiencia de los últimos gobiernos, bien vale la pena detenerse en los planes quinquenales de vivienda (2011-2014 y 2015-2019) que están disponibles en la página web del MVOT, y que son muy completos, tanto en su diagnóstico como en las políticas que se elaboraron y se hicieron realidad.


Por Sergio Schvarz
Periodista y escritor

  

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